アパート経営の個人経営者も小規模共済制度という退職金制度に加入が出来ることをご存知ですか？
この制度は小規模な個人の事業主や中小企業の役員の退職金の確保のために設立されました。

　加入をご検討の方は一度ご相談ください。

消費税の還付

　現在、事業を行っている方、またテナントを貸している方で、消費税の免税事業者の方は「課税事業者選択届出書」を提出することで、アパートを建設しても消費税の還付を受けることが可能になる場合があります。もしご予定の方は一度ご相談ください。

アパート経営にかかる税金

建てる時	印紙税（契約書に添付）	・・・1千万〜5千万で2万円
完成時	登録免許税 不動産取得税 固定資産税
完成後	所得税 住民税 事業税
売却時	譲渡所得税・住民税 贈与贈与税 相続相続税

登録免許税

• 売買による購入所有権の移転登記
• 自己所有の土地に建築所有権の保存登記
• 登録免許税＝（課税標準）×（税率）

アパートの場合

登記		課税標準	税率
保存登記		不動産の価額	1000分の4
移転登記	相続	不動産の価額	1000分の4
	贈与・売買		1000分の10
抵当権設定登記		債権金額	1000分の4

不動産取得税

• 不動産取得税＝課税標準（固定資産税評価額）×税率
  住宅及び土地3％　事務所・店舗など住宅以外3.5％
• 住宅特例控除・・・・・貸室の床面積が40m²以上240m²以下1200万円控除（1室ごと）
• 店舗併用住宅の場合は住宅部分のみ控除対象

固定資産税

• 新築した年の翌年の5月に納付書　年4回払
• 固定資産税＝（固定資産税評価額）×1.4％
• 都市計画税＝（固定資産税評価額）×0.3％
• 住宅用地一戸につき200m²まで6分の1に軽減
• アパート貸室の床面積が35m²以上280m²以下で3年間又は5年間　固定資産税が2分の1

所得税・住民税

• 税制改正・・・・・・定率減税の廃止他　税率変更
• 不動産所得＝（収入）−（経費）
• 収入・・・・・・ 家賃収入・管理費
  入居時にもらう清掃料
  返還しない敷金
  駐車場収入など・・・
• 経費・・・・・・ 金利
  減価償却
  火災保険料
  広告料
  固定資産税
  修繕費など・・・
• 事業税＝｛不動産所得−事業主控除（290万円）｝×税率（5％）

テクニックその1 「青色申告を選択」

メリット

青色申告特別控除　10万円または65万円　
初年度赤字の場合純損失の繰越控除
減価償却の特例・・・・・・30万未満の固定資産を一括償却
青色事業専従者給与の活用

デメリット

帳簿の作成と保存会計ソフトの利用が簡単！

テクニックその2 「減価償却方法を検討する」

計算式

定率法＝（期首簿価）×（償却率）
定額法＝（取得価額）×0.9×（償却率）

定率法のメリット

償却費を先取りすることで早期に納税額を節税し、返済に充てる金額を増やすなど資金に余裕が出来る。

定率法のデメリット

年数が経過すると償却額が減少する。

	取得価額	耐用年数	償却率	償却額
定率法の場合	1千万	15年	0142	1,420,000
定額法の場合	1千万	15年	0.066	594,000
償却費の差額				826,000

テクニックその3 「固定資産を細分化することで償却を早める」

• 固定資産を細分化することで償却を早める償却額を増やす
  建物・構築物・建物附属設備など
  軽量鉄骨27年（定額法）
  電気設備・空調設備・衛生設備15年（定率法）
  建設の見積書などの内容を詳細に分ける

	取得価額	耐用年数	償却率	償却額
建物	5千万円	27年	0.037	1,665,000
建物 附属設備 （合　計）	4千万円 1千万円 5千万円	27年 15年	0.037 0.142	1,332,000 1,420,000 （2,752,000）
償却差額				1,087,000

テクニックその4

• 小規模共済に加入する・・・・・・掛けた金額が全額控除
  受取時は退職金扱い・・・・・・相続税対策
• 法人（不動産管理会社）を設立
  所得の分散・生命保険の活用・退職金
  改正税制に注意！！
• 消費税還付の検討
  テナント、商売など課税事業をしている場合はアパート建築でも消費税還付される場合があります。

収支のポイント

• 1ルームより2LDK
  需要・不動産取得税・固定資産税の節税
  利回り＝（総事業費）÷（総収入）・・・・・・昨今の状況
• 借上システムのメリット・・・・・・借入しやすい
  デメリット・・・・・・利回りが落ちる
• 借入期間の検討
• 固定金利か変動金利か
• 収支の確認
• 修繕費の積立